Il presente approfondimento esamina il trattamento fiscale, ai fini dichiarativi italiani, degli immobili situati in Svizzera detenuti da persone fisiche residenti in Italia, con particolare riferimento al valore locativo svizzero, alla sua indicazione nel modello REDDITI PF 2026 e ai rapporti con IVIE e quadro RW.
Le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia, che possiedono immobili situati in Svizzera, devono prestare particolare attenzione alla corretta compilazione della dichiarazione dei redditi 2026, relativa al periodo d’imposta 2025. Anche in assenza di locazione effettiva.
Infatti, l’immobile estero può generare un reddito fiscalmente rilevante in Italia, qualora lo Stato estero assoggetti il bene ad imposizione sulla base di criteri catastali, figurativi o similari.
La questione assume particolare rilievo con riferimento agli immobili ubicati in Svizzera, dove il sistema fiscale interno prevede, al momento attuale, l’imposizione del cosiddetto valore locativo, ossia un reddito figurativo attribuito all’immobile, anche quando lo stesso è utilizzato direttamente dal proprietario o tenuto a disposizione.
Il quadro normativo italiano: artt. 67 e 70 TUIR.
Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 67, comma 1, lett. f), del TUIR, che ricomprende tra i redditi diversi, i redditi dei beni immobili situati all’estero. Il presupposto soggettivo riguarda, in particolare, le persone fisiche residenti in Italia che detengono immobili esteri al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione. Il testo vigente dell’art. 67 TUIR include espressamente “i redditi di beni immobili situati all’estero” tra i redditi diversi.
La disciplina di determinazione del reddito è poi contenuta nell’art. 70, comma 2, del TUIR, secondo cui i redditi dei terreni e dei fabbricati, situati all’estero, concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto, risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, per il corrispondente periodo d’imposta. In termini operativi, se lo Stato estero attribuisce all’immobile una rendita, un valore locativo o un parametro fiscale assimilabile, tale importo costituisce la base di partenza per la tassazione italiana.
Ne consegue che, in presenza di un immobile estero non locato, il contribuente italiano deve verificare se nel Paese di ubicazione il bene sia fiscalmente valorizzato mediante un criterio catastale, figurativo o analogo. Se tale valorizzazione esiste, il relativo importo assume rilevanza anche ai fini IRPEF in Italia. Diversamente, qualora nello Stato estero l’immobile non sia assoggettato a imposizione reddituale ed il contribuente non percepisca alcun reddito immobiliare, l’immobile non produce reddito imponibile per l’Italia, ai sensi dell’art. 70, comma 2, TUIR.
Il caso svizzero: valore locativo e reddito figurativo.
La Svizzera rappresenta un caso particolarmente significativo, poiché il sistema fiscale elvetico prevede, secondo le regole cantonali applicabili, l’imposizione del valore locativo dell’immobile. Tale valore corrisponde, in linea generale (in vigore per la prima e seconda abitazione sino al 31.12.2028), al canone teorico che il proprietario avrebbe potuto percepire se l’immobile fosse stato concesso in locazione.
Il valore locativo non è uniforme sull’intero territorio svizzero: la sua determinazione varia da Cantone a Cantone, secondo parametri locali, coefficienti e criteri estimativi differenti. In molte ipotesi, inoltre, il sistema svizzero, consente la deduzione di determinate spese inerenti all’immobile, in particolare le spese di manutenzione e conservazione del valore, quali interventi di riparazione o ristrutturazione conservativa.
Ai fini italiani, rileva l’ammontare netto fiscalmente riconosciuto nello Stato estero. Pertanto, il reddito da indicare nel modello REDDITI PF non è necessariamente il valore lordo teorico, ma il valore risultante dalla valutazione fiscale svizzera, al netto delle spese deducibili, secondo la disciplina estera, sempre che tali spese siano effettivamente riconosciute e non già considerate in via forfetaria nella determinazione del valore locativo.
Dichiarazione nel modello REDDITI PF 2026.
Il reddito figurativo relativo all’immobile svizzero deve essere indicato nel modello REDDITI PF 2026. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate al modello REDDITI PF 2026 confermano la rilevanza dei redditi da immobili situati all’estero nell’ambito del quadro dichiarativo dedicato ai redditi diversi. (Agenzia delle Entrate)
In termini pratici, il contribuente dovrà:
- acquisire la documentazione fiscale svizzera relativa all’immobile;
- individuare il valore locativo o il reddito imponibile attribuito in Svizzera;
- verificare eventuali spese dedotte o deducibili nel sistema svizzero;
- convertire l’importo in euro;
- indicare il reddito nel modello REDDITI PF 2026, secondo le istruzioni applicabili.
È opportuno distinguere il profilo reddituale dal profilo patrimoniale. Il reddito figurativo svizzero attiene all’imposizione IRPEF italiana, mentre l’IVIE riguarda l’imposta patrimoniale dovuta sugli immobili detenuti all’estero.
Immobili non locati, IVIE e abitazione principale.
La disciplina presenta una specifica particolarità per gli immobili esteri non locati assoggettati a IVIE e per quelli adibiti ad abitazione principale. In tali casi, la normativa speciale può escludere l’applicazione dell’art. 70, comma 2, TUIR ai fini del concorso al reddito complessivo IRPEF.
Pertanto, per gli immobili esteri non locati soggetti a IVIE, il reddito dell’immobile può non concorrere al reddito complessivo IRPEF. Resta tuttavia ferma la rilevanza dell’immobile ai fini IVIE, salvo il caso di abitazione principale non di lusso, per la quale può operare l’esenzione.
Questa distinzione è essenziale: l’assenza di reddito imponibile IRPEF non implica automaticamente l’assenza di obblighi dichiarativi o di versamento connessi al possesso dell’immobile estero.
Il tasso di cambio applicabile
Un ulteriore profilo operativo riguarda la conversione in euro del reddito espresso in franchi svizzeri. L’art. 9, comma 2, del TUIR prevede che i corrispettivi, i proventi, le spese e gli oneri in valuta estera siano valutati secondo il cambio del giorno in cui sono stati percepiti o sostenuti.
Tuttavia, nel caso del valore locativo svizzero, non vi è un effettivo giorno di incasso, trattandosi di un reddito figurativo riferito all’intero periodo d’imposta. Per tale ragione, appare coerente, sul piano sistematico, l’utilizzo del cambio medio annuale relativo al periodo d’imposta di riferimento, pur trattandosi di una soluzione interpretativa che non discende in modo letterale dall’art. 9 TUIR.
Diverso è il tema della valorizzazione dell’immobile ai fini IVIE, per la quale occorre fare riferimento alle regole specifiche applicabili all’imposta patrimoniale.
Base imponibile IVIE per immobili in Svizzera
Ai fini IVIE, la Svizzera non rientra né tra gli Stati membri dell’Unione europea né tra quelli aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni. Di conseguenza, per gli immobili situati in Svizzera non si applica il criterio del valore catastale estero previsto per gli immobili ubicati in Paesi UE o SEE collaborativi.
Per gli immobili svizzeri, la base imponibile IVIE deve essere determinata assumendo il costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto. In mancanza, occorre fare riferimento al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui l’immobile è situato.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 77/E del 16 settembre 2016, ha chiarito che, ai fini dell’indicazione nel quadro RW, il valore dell’immobile acquistato in valuta estera deve essere convertito utilizzando il cambio storico relativo al momento dell’acquisto, e non il cambio corrente di ciascun anno. (Agenzia delle Entrate)
Quadro RW e obbligo di versamento IVIE
La compilazione del quadro RW risponde a una duplice finalità: monitoraggio fiscale degli investimenti esteri e liquidazione delle imposte patrimoniali, tra cui l’IVIE. Le istruzioni del modello REDDITI PF 2026 confermano la funzione del quadro RW per gli investimenti e le attività estere di natura patrimoniale. (Agenzia delle Entrate)
Va ricordato che, anche nei casi in cui non sussista l’obbligo di compilazione del quadro RW per immobili esteri già dichiarati e per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo d’imposta, resta comunque fermo l’obbligo di versare l’IVIE, se dovuta.
Conclusioni operative
Il possesso di un immobile in Svizzera da parte di una persona fisica fiscalmente residente in Italia richiede una verifica articolata su tre livelli:
- il trattamento reddituale italiano del valore locativo svizzero;
- la corretta compilazione del modello REDDITI PF 2026;
- la gestione del quadro RW e dell’IVIE.
In presenza di valore locativo svizzero, l’immobile può produrre un reddito figurativo fiscalmente rilevante in Italia, anche se non effettivamente locato. La corretta individuazione dell’importo imponibile, delle spese deducibili, del tasso di cambio e della base imponibile IVIE richiede un’analisi puntuale della documentazione fiscale svizzera e della posizione dichiarativa italiana del contribuente.
Per i contribuenti residenti in Italia proprietari di immobili in Svizzera, la dichiarazione 2026 rappresenta quindi un adempimento da gestire con particolare attenzione, evitando sia omissioni reddituali sia errori nella determinazione dell’IVIE.
Avvertenza Legale: Il presente contributo è redatto con finalità divulgative e riflette le interpretazioni correnti in materia di fiscalità italo-svizzera (es. IVIE e valore locativo). G & J Consulting Company SA declina ogni responsabilità per decisioni prese sulla base delle sole informazioni qui riportate senza una preventiva analisi del caso specifico. La normativa tributaria è soggetta a frequenti variazioni; pertanto, si consiglia una verifica mirata prima della presentazione del Modello REDDITI PF 2026.
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Articolo del Dott. Michele Gentile del 2 maggio 2026