Il prossimo 28 settembre 2025, la popolazione svizzera sarà chiamata a votare su una riforma che potrebbe modificare radicalmente la tassazione della proprietà immobiliare: l’abolizione del valore locativo. Questa misura, attesa da tempo, solleva interrogativi importanti su equità fiscale, incentivi all’indebitamento e impatti a livello cantonale. In questo articolo analizziamo in modo chiaro e neutro cosa rappresenta il valore locativo, cosa prevede la riforma e quali potrebbero essere le sue implicazioni.
Cos’è il valore locativo?
Il valore locativo (in tedesco Eigenmietwert) è una peculiarità del sistema fiscale svizzero. Si tratta di un reddito fittizio attribuito ai proprietari che abitano nel proprio immobile. In pratica, il fisco considera che chi vive nella propria casa ottenga un beneficio paragonabile all’affitto che riceverebbe se l’immobile fosse dato in locazione, e lo tassa come parte del reddito.
Questa imposta ha una logica di fondo: trattare allo stesso modo chi paga un affitto (e non può dedurre nulla) e chi possiede un immobile (che può dedurre interessi ipotecari e spese di manutenzione).
Perché si parla di abolizione?
La questione è discussa da decenni. I critici del valore locativo lo considerano ingiusto e superato, soprattutto per i pensionati che hanno estinto l’ipoteca e si ritrovano a pagare imposte su un reddito inesistente. Altri invece ne difendono l’equità, in quanto bilancia le detrazioni concesse ai proprietari.
Nel 2024, dopo anni di dibattiti, il Parlamento federale ha approvato una riforma costituzionale che prevede:
- L’abolizione del valore locativo per le abitazioni principali (quelle occupate dai proprietari);
- L’introduzione di una nuova imposta reale cantonale sulle abitazioni secondarie (spesso case di vacanza);
- L’eliminazione delle detrazioni fiscali federali per gli interessi ipotecari, le spese di manutenzione e le misure energetiche (salvo eccezioni cantonali);
- Una deduzione transitoria per i nuovi proprietari, che decadrà entro dieci anni.
La decisione finale spetta però al popolo svizzero, che sarà chiamato a votare il 28 settembre 2025.
Quali sono i principali cambiamenti per i proprietari immobiliari?
Se approvata, la riforma porterà diversi cambiamenti significativi:
Vantaggi
- Nessuna tassazione del valore locativo: i proprietari non dovranno più includere nel proprio reddito imponibile un affitto ipotetico.
- Minore carico fiscale per i pensionati: chi ha estinto il mutuo e vive della propria rendita ne trarrà vantaggio.
- Incentivo a ridurre l’indebitamento: oggi molti mantengono ipoteche elevate per sfruttare le deduzioni fiscali; con la riforma, non ci sarà più tale incentivo.
Svantaggi
- Stop alle detrazioni federali: chi ha ipoteche o investe in ristrutturazioni energetiche non potrà più dedurre questi costi (tranne dove previsto a livello cantonale).
- Imposta cantonale sulle seconde case: i proprietari di immobili turistici potrebbero trovarsi a pagare nuove imposte, soprattutto in zone ad alta densità di case vacanza.
Chi sarà più colpito dalla riforma?
- I nuovi acquirenti con ipoteche elevate: potranno detrarre solo parzialmente gli interessi e solo per un periodo transitorio (massimo 10 anni)
- Proprietari di abitazioni secondarie: dovranno affrontare una nuova imposizione cantonale
- Chi investe in ristrutturazioni energetiche: perderà il vantaggio fiscale a livello federale (restano possibili agevolazioni cantonali)
Conclusioni: cosa valutare prima della votazione
L’abolizione del valore locativo rappresenterebbe uno dei cambiamenti più importanti del sistema fiscale svizzero degli ultimi decenni. I cittadini saranno chiamati a valutare con la votazione del 28.09.2025 se i benefici di una maggiore semplicità e giustizia fiscale superano i potenziali svantaggi legati alla perdita di alcune deduzioni e all’introduzione di nuove imposte locali.
La riforma, se accettata dalla maggiornaza dei cantoni e dalla maggioranza della popolazione, avrà effetti e ripercussioni fiscali diverse per ciascun contribuente, a dipendenza della propria situazione fiscale.
Per ulteriori approfondimenti o per una consulenza personalizzata sui possibili impatti della riforma sulla propria situazione fiscale, contattaci.
Articolo di Niccolò Gentile del 06.09.2025